아시다시피 이번 미국 금융위기는 부동산 버블에서 시작됐다.
순서대로 써 본다면...
1. 앨런 그린스펀 연준 의장 당시 미국의 기준금리 계속 인하. 주택 가격 상승. 동시에 LTV, DTI 등의 규제도 없어 집값의 80~95%까지 대출을 끼고 집을 사는 게 가능해짐.
2. 대출 금리가 극도로 낮고 주택가격이 올라가면 사람들은 대출을 해서 집을 구입하는 것이 이익.
3. 따라서 너도나도 모기지 대출로 주택을 마련하기 시작했고, 그러다보니 집값은 계속 상승.
4. 집값 급등은 약 5년 간 계속됐고, 국민들의 저축률은 0%로 떨어짐.
5. 이 와중에 사람들은 모기지 대출로 소비까지 하게 됨.
6. 모기지 채권을 담보로 한 주택저당증권(MBS)과 이를 바탕으로 2중, 3중의 복잡한 증권화가 진행됨.
7. 투자은행들은 이러한 증권을 만들어 팔기도 했지만 상당수 보유하기도 했음. 리먼브러더스는 원래 보수적 투자를 많이 했지만 이같은 모험적 투자를 하는 투자은행들에 비해 수익성이 떨어지자 리처드 풀드 CEO가 모기지 관련 자산에 올인하기 시작함.
8. 집값이 떨어지면서 과도한 레버리지로 집을 샀던 사람들의 저당권포기(foreclosure)가 급증했음. 미국의 경우 상당수 주에서 집주인이 집을 포기하고 은행이 이 사람의 집값보다 낮은 가격에 경매 처분을 해 손해를 봤을 경우, 이 손해분만큼의 빚을 추궁할 수 없게 돼 있음. 따라서 대출금보다 집값이 떨어지면 집주인은 그냥 걸어나가버리면 됨(walk-away).
9. 결국 수많은 집주인이 저당권을 포기하고 어마어마한 양의 경매 물건이 쏟아지자 집값의 추락이 시작됨.
10. 은행이 보유한 모기지 관련 자산 상당수가 부도가 나고 부실규모가 눈덩이처럼 커짐.
11. 집값이 한번 떨어지면 무섭게 떨어짐. 특히 압류주택이 계속 경매로 나오기 때문에 집값 하락을 막을 수가 없음. 지금도 집값은 떨어지고 있음.
12. 모기지 부실이 많은 은행부터 유동성 위기에 시달리게 됨. (원래 어디가 위험하다, 하면 채권자들이 당장 회수에 나서기 땜에 순식간에 유동성 위기에 처하는 법)
13. 베어스턴스, 페니메이, 프레디맥, 리먼브러더스, 메릴린치, AIG가 모두 희생양이 됨. 이 와중에 미 정부는 (리먼 빼고) 적극적인 구제금융을 실시, 안 그래도 재정적자가 심각한데 상당한 양의 채권을 발행하게 됨. (달러가치 하락->금값 폭등)
14. 금융시스템 전반에 대한 불신으로 국제 금리가 급격하게 뛰어 자금시장이 크게 경색됨. 일시에 끝나지 않을 경우 실물경제에도 영향을 미칠 수 있어 각국 중앙은행은 유동성을 푸는 중.
뭐 현재까지는 이 상태입니다.
그런데 이걸 보면서 얻는 교훈은 사람마다 다른 모양입니다.
어떤 분들은
집값 버블이 터지면 심각하구나, 그나마 LTV DTI 규제가 있어 다행이다, 집값이 떨어져도 이왕이면 서서히 떨어지는 게 좋겠다.. 이렇게 생각들 하시겠지만..
현대증권 건설담당 애널리스트로서 그동안 꾸준히 건설업계의 이익 대변자 역할을 해 오신 이XX 애널리스트는 다음과 같이 말하는군요.
미국 봐라, 주택가격 떨어지니까 금융 공황이 오지 않느냐..
하루 빨리 부동산 시장 활성화 정책을 내놓아 집값을 더이상 떨어지지 않게 해라..
이런 뜻입니다.
버블을 더 키우자는 얘기네요..
더 큰 버블이 터지면.. 과연 어떻게 될까요?
우리나라는 LTV 규제가 있어서 집값이 지금의 반 이상 떨어지지 않으면 안전하다고 금융당국자들은 큰소리를 칩니다.
물론 미국보다야 훨씬 나은 게 사실이지만, 원래 한번 '떨어진다'는 게 기정사실화하면 투매 양상이 일어나기 때문에 특히 집값 같은 것은 떨어지는 데 가속도가 붙습니다. 따라서 언제나 조심, 또 조심해야 하는 것이지요..
그런데 여기서 더 규제를 완화하고 버블을 키웠다가 그게 터진다면..?
미국처럼 그냥 집에서 '걸어나가 버리면' 된다면 금융회사는 다 망해도 개인의 피해는 그나마 덜할 수 있겠지만 우리나라처럼 떼인 돈은 단 한푼이라도 추심해서 받아내는 나라에서는 신용카드 사태 이후 신불자 생긴 것보다 더 끔찍한 양상이 전개될 수도 있습니다.
버블은 언젠가는 터지게 돼 있습니다. 이왕이면 작을 때 터뜨려야 상처도 작은 법입니다..
순서대로 써 본다면...
1. 앨런 그린스펀 연준 의장 당시 미국의 기준금리 계속 인하. 주택 가격 상승. 동시에 LTV, DTI 등의 규제도 없어 집값의 80~95%까지 대출을 끼고 집을 사는 게 가능해짐.
2. 대출 금리가 극도로 낮고 주택가격이 올라가면 사람들은 대출을 해서 집을 구입하는 것이 이익.
3. 따라서 너도나도 모기지 대출로 주택을 마련하기 시작했고, 그러다보니 집값은 계속 상승.
4. 집값 급등은 약 5년 간 계속됐고, 국민들의 저축률은 0%로 떨어짐.
5. 이 와중에 사람들은 모기지 대출로 소비까지 하게 됨.
6. 모기지 채권을 담보로 한 주택저당증권(MBS)과 이를 바탕으로 2중, 3중의 복잡한 증권화가 진행됨.
7. 투자은행들은 이러한 증권을 만들어 팔기도 했지만 상당수 보유하기도 했음. 리먼브러더스는 원래 보수적 투자를 많이 했지만 이같은 모험적 투자를 하는 투자은행들에 비해 수익성이 떨어지자 리처드 풀드 CEO가 모기지 관련 자산에 올인하기 시작함.
8. 집값이 떨어지면서 과도한 레버리지로 집을 샀던 사람들의 저당권포기(foreclosure)가 급증했음. 미국의 경우 상당수 주에서 집주인이 집을 포기하고 은행이 이 사람의 집값보다 낮은 가격에 경매 처분을 해 손해를 봤을 경우, 이 손해분만큼의 빚을 추궁할 수 없게 돼 있음. 따라서 대출금보다 집값이 떨어지면 집주인은 그냥 걸어나가버리면 됨(walk-away).
9. 결국 수많은 집주인이 저당권을 포기하고 어마어마한 양의 경매 물건이 쏟아지자 집값의 추락이 시작됨.
10. 은행이 보유한 모기지 관련 자산 상당수가 부도가 나고 부실규모가 눈덩이처럼 커짐.
11. 집값이 한번 떨어지면 무섭게 떨어짐. 특히 압류주택이 계속 경매로 나오기 때문에 집값 하락을 막을 수가 없음. 지금도 집값은 떨어지고 있음.
12. 모기지 부실이 많은 은행부터 유동성 위기에 시달리게 됨. (원래 어디가 위험하다, 하면 채권자들이 당장 회수에 나서기 땜에 순식간에 유동성 위기에 처하는 법)
13. 베어스턴스, 페니메이, 프레디맥, 리먼브러더스, 메릴린치, AIG가 모두 희생양이 됨. 이 와중에 미 정부는 (리먼 빼고) 적극적인 구제금융을 실시, 안 그래도 재정적자가 심각한데 상당한 양의 채권을 발행하게 됨. (달러가치 하락->금값 폭등)
14. 금융시스템 전반에 대한 불신으로 국제 금리가 급격하게 뛰어 자금시장이 크게 경색됨. 일시에 끝나지 않을 경우 실물경제에도 영향을 미칠 수 있어 각국 중앙은행은 유동성을 푸는 중.
뭐 현재까지는 이 상태입니다.
그런데 이걸 보면서 얻는 교훈은 사람마다 다른 모양입니다.
어떤 분들은
집값 버블이 터지면 심각하구나, 그나마 LTV DTI 규제가 있어 다행이다, 집값이 떨어져도 이왕이면 서서히 떨어지는 게 좋겠다.. 이렇게 생각들 하시겠지만..
현대증권 건설담당 애널리스트로서 그동안 꾸준히 건설업계의 이익 대변자 역할을 해 오신 이XX 애널리스트는 다음과 같이 말하는군요.
이게 무슨 소리인고 하니..미국 주택담보대출 부실화로 인한 유동성 위기 국면이 한국 정부에게는 소중한 경험이 될 것으로 보임. 이는 국내상황 또한 15만가구 수준의 미분양과 12.2조원의 저축은행 부동산 PF 금액 부실화 우려, 여전히 시장 기대치를 하회하고 있는 주택규제 완화안 등의 부정적 변수에 노출되어 있기 떄문임.한국 정부가 선택할 대안은 (제한적) 경기 부양책으로 보임. 이는 주택경기 안정을 위한 종부세, 재개발 및 재건축 규제 완화, 금융대출 여건 점검 등의 부동산 배려정책도 (제한적) 경기부양책내에서 힘을 발휘할 수 있기 때문임. 이르면 19일 발표되는 부동산 배려정책과 연이은 정부의 구상이 건설업종에게는 터널 뒤에 불빛이 보이는 양상으로 진행될 것임
미국 봐라, 주택가격 떨어지니까 금융 공황이 오지 않느냐..
하루 빨리 부동산 시장 활성화 정책을 내놓아 집값을 더이상 떨어지지 않게 해라..
이런 뜻입니다.
버블을 더 키우자는 얘기네요..
더 큰 버블이 터지면.. 과연 어떻게 될까요?
우리나라는 LTV 규제가 있어서 집값이 지금의 반 이상 떨어지지 않으면 안전하다고 금융당국자들은 큰소리를 칩니다.
물론 미국보다야 훨씬 나은 게 사실이지만, 원래 한번 '떨어진다'는 게 기정사실화하면 투매 양상이 일어나기 때문에 특히 집값 같은 것은 떨어지는 데 가속도가 붙습니다. 따라서 언제나 조심, 또 조심해야 하는 것이지요..
그런데 여기서 더 규제를 완화하고 버블을 키웠다가 그게 터진다면..?
미국처럼 그냥 집에서 '걸어나가 버리면' 된다면 금융회사는 다 망해도 개인의 피해는 그나마 덜할 수 있겠지만 우리나라처럼 떼인 돈은 단 한푼이라도 추심해서 받아내는 나라에서는 신용카드 사태 이후 신불자 생긴 것보다 더 끔찍한 양상이 전개될 수도 있습니다.
버블은 언젠가는 터지게 돼 있습니다. 이왕이면 작을 때 터뜨려야 상처도 작은 법입니다..
